Организованные коттеджные поселки в Челнах: быть или не быть?

«Городская жизнь на лоне природы! Жилой комплекс «Ромашкино» располо­жен в живописном уголке в отдалении от шумных городских улиц. Для детворы во дворах оборудованы качели, горки и мини-аттракционы. Все инженерные коммуникации централизованные, для бесперебойного водоснабжения про­бурена собственная артезианская сква­жина. В поселке есть детский сад, мага­зин, кафе, салон красоты. Для удобства и спокойствия жителей организована коммунальная служба сервиса и кругло­суточная охрана. Автобус, специально приобретенный для поселка, будет регу­лярно курсировать от «Ромашкино» до центра города...»

Такие объявления можно часто встретить в Москве и Подмосковье. Даже в Казани уже более десятка адресов организованных коттеджных по­селков. В Челнах же рынок малоэтажного строи­тельства до последнего времени развивался хао­тично. В представлении нашей элиты хороший дом - за высоким забором, с архитектурой выражаю­щей всю индивидуальность своего хозяина. При­живется ли в нашем городе современный подход к строительству малоэтажного жилья в едином стиле с общей благоустроенной территорией?

В общем объеме ввода жилья в Челнах доля малоэтажного жилищного строительства состав­ляет около 20 процентов. Своего максимума она достигала в 2005 году (39,4 процента), тогда было введено наибольшее количество квадратных ме­тров - более 60 тысяч. Малоэтажная застройка осуществлялась в основном по индивидуальным проектам, внимание уделялось преимущественно самому дому, а не его окружению. Но со време­нем стало очевидно, что постоянное проживание в частном доме, расположенном за пределами раз­витой инфраструктуры, где отсутствуют привычные для городского жителя коммуникационные сети, весьма затруднительно не только финансово, но и физически.

Ежегодный прирост стоимости загородной недвижимости оценивается экспертами прибли­зительно в 15 процентов, а нуждаемость в жилье составляет около 40 процентов. Есть основания по­лагать, что у рынка малоэтажного жилья в нашем городе большие перспективы, особенно в сегменте эконом-класса.

Однако любой инвестор понимает, что хотя молодой рынок, находящийся на начальном этапе развития, и сулит хорошие дивиденды, нельзя ис­ключать и немалые риски. Для эффективной реа­лизации организованной коттеджной застройки в нашем городе необходимо рассчитать, какой про­цент населения готов приобретать эти дома, каковы предпочтения и ценовые ожидания потенциальных покупателей, как они будут осуществлять поиск и вы­бор подходящего проекта. Кроме того, объективный расчет инвестиционных проектов на рынке мало­этажного жилья требует еще и оценки емкости этого рынка. Этим основным вопросам и была посвящена работа Центра маркетинговых исследований и аналитики, в рам­ках которой были затронуты такие немаловажные темы, как оптимальный размер земельного участка, требования к безопасности жилья, отношение к по­купке домов с помощью ипотеки и др.

Что влияет на покупку недвижимости?

При определении коммерческой ценности объ­екта, разработке содержания рекламной кампании и выработке аргументов, стимулирующих сбыт не­движимости в зоне застройки, учитываются раз­личные факторы, влияющие на спрос. В результате исследования выявились основные. Это экология предполагаемого участка застройки, ландшафтная ценность и цена коттеджа.
Потребители отмечают, что для них не важны престижность месторасположения предполагае­мой территории застройки и наличие «центра при­тяжения». Главное, чтобы на территории будущего поселка была хорошая экологическая обстановка.

Респонденты придают большое значение ланд­шафтной ценности. Их требования - в районе за­стройки должны быть зеленый массив и водоем, хороший панорамный обзор. Это является важней­шим конкурентным преимуществом.

В тройке лидеров среди факторов, влияющих на решение о покупке недвижимости, - цена дома/ коттеджа. На четвертом месте располагается транс­портная доступность организованного поселка ма­лоэтажной недвижимости.
Престижность коттеджного поселка в рейтинге факторов оценки находится на последнем месте. Только что же понимают потребители под словом «престижность»? Чаще всего имеется в виду воз­можность соседства с близкими по уровню жизни и социальному статусу людьми, хорошее местора­сположение, привлекательность архитектурных ре­шений и близость к городу.

«Престижный - это тот поселок, куда можно было с удовольствием приезжать, общаться с людь­ми, которые окружают тебя. Чтобы ты мог свобод­но проводить время, погулять вечером, посидеть с друзьями, устроить пикник, пообщаться».

«Инфраструктура должна быть: торговые точки, уютные кафе, детские площадки. Безопасность долж­на быть в первую очередь, чтобы ребенка можно было выпустить вечером из дома и не беспокоиться».

Среди группы факторов транспортной доступ­ности главным является централизованная очистка дороги от снега в зимний период. Этот вопрос ак­туален для большинства респондентов, проживающих в неорганизованных коттеджных поселках.

Для эффективной реализации организованной коттеджной застройки в нашем городе необходимо рассчитать, ка¬кой процент населения готов приобретать эти дома, како¬вы предпочтения и ценовые ожидания потенциальных покупателей, как они будут осуществлять поиск и выбор подходящего проекта.

Каждую зиму остро встает проблема, связанная с очисткой дороги от снега, что значительно ухудша­ет транспортную доступность к дому. Затем следует качество подъездных путей. Потребителям важно, чтобы дороги от основной трассы до поселка были в хорошем состоянии.

В числе факторов, которые относятся к ланд­шафтной ценности участка застройки, самую важ­ную роль играет зеленый массив. Потенциальным потребителям важно, чтобы рядом с поселком на­ходился лес или насаждения в виде лесополосы или парка. Также важен водоем: большинство экс­пертов утверждают, что от наличия водоема в шаговой доступности будет зависеть, купят ли они в этом месте недвижимость или нет.

Из факторов оценки экологической ситуации при выборе участка под будущее жилье респон­денты чаще всего называют «отсутствие объектов производства или хранения вредных веществ», «отсутствие свалок и источников загрязнения», «от­сутствие шума и ЛЭП».

Критерии выбора

Среди критериев выбора недвижимости ли­дирует наличие всех коммуникаций и их цен­трализованное обслуживание. На втором месте располагается окружающая природа, на третьем - наличие развитой инфраструктуры. Такие кри­терии, как этажность дома, архитектурный облик, расположенность в городской черте, играют мало­значимую роль.

Таким образом, при разработке аргументов стимулирования сбыта в районе предполагаемой застройки нужно делать акцент на тех ценностях, которые важнее всего для покупателя. А значит, усиливать аспект экологической безопасности, выделяя отсутствие вредного влияния промыш­ленных предприятий, подчеркивать ландшафт­ную ценность участка (береговая линия, водоем, парковое озеленение). Акцентировать близость социальных статусов будущих жителей поселка. Указывать на безопасность проживания, охрану неприкосновенности жилища и личности на тер­ритории будущего поселка. Обращать внимание покупателя на транспортную доступность с цен­трализованной очисткой территории и качествен­ными подъездными путями, на наличие городских коммуникаций.

Финансовая сторона дела

 Результаты исследования позволили опре­делить источники основных средств, которыми пользуются челнинцы при покупке коттеджей. Это собственные денежные накопления, рассрочка от застройщика, средства от продажи имеющейся недвижимости. Такой инструмент, как ипотечный кредит в банке, который используется чаще всего покупателями квартир в многоэтажных домах, у желающих приобрести коттедж по популярности только на четвертом месте.

Сопоставление средних цен на рынке коттед­жей и цены квадратного метра, которую готовы заплатить покупатели, показал, что для большин­ства представителей «среднего класса» мечта о своем доме остается мечтой навсегда. Для того чтобы сделать ее реальностью и довести до уров­ня доступного для покупателя формата, властям нужно поддерживать усилия застройщиков. Мало­этажное строительство может быть только ком­плексным. Такой пригород не построить силами одной компании, поэтому идеальным вариантом было бы привлечение нескольких девелоперов - под один государственный заказ. Только в этом случае пригород, застроенный таунхаусами и кот­теджами, снабженный всем необходимым - от школы до супермаркета, может стать реальностью, осязаемой и даже доступной.  

Елена МАШКОВА, к.э.н., директор Центра маркетинговых исследований и аналитики